Le marché immobilier à nouveau dans les normes en Flandre ?

Trois agences et trois secteurs bien définis : Cassel, Hazebouck et Bailleul permettent à l’agence immobilière Bollengier d’avoir une photographie assez correcte du marché immobilier dans le secteur des Flandres. En ce début d’année 2024, Virginie Bollin nous a aidés à dresser un état des lieux du marché flamand, secteur par secteur.

Le premier constat est que la flambée des prix due à l’effet Covid est sur le déclin. « Aujourd’hui, le marché flamand a repris un rythme normal, avec des délais de vente à 3 ou 4 mois et des négos à 5 ou 10 % », annonce Virginie.

Il reste bien-sûr des exceptions concernant les biens les plus cotés : «  les maisons à plus de 300 000 euros se vendent très bien. La règle du tout ce qui est rare est cher s’applique toujours. » Pour les maisons avec travaux par contre, c’est devenu plus compliqué : « Elles sont beaucoup plus négociées, surtout avec des DPE défavorables et les artisans qui ont beaucoup augmentés leurs tarifs. Ça peut être un point de blocage chez certains vendeurs et ça augmente de fait les délais de vente. »

Une année compliquée

2023 était une année attentiste. Ce qui a un peu figé le marché : « Ceux qui n’étaient pas obligés de vendre ont attendu pour essayer de vendre plus cher tandis que les acheteurs, qui se faisaient aussi plus rares, attendaient de leur côté que le marché s’effondre… » Les banques ont aussi beaucoup durcies leurs conditions d’attribution de prêts, notamment auprès des primo-accédants. « L’impact des médias a aussi beaucoup d’influence sur le marché, souligne Virginie Bollin. Quand les médias disent que le marché repart à la hausse, les gens les croient et je vous promets que le téléphone se remet à sonner ! »

En 2023, cet attentisme a donc clairement impacté les ventes et les agents immobiliers ont dû affronter les aléas du marché : «  En 2023, on s’est battus sur chaque dossier. Vis-à-vis de mes équipes, j’étais plus dans une phase de coaching psychologique pour les aider à traverser ce mauvais moment . »

Des secteurs spécifiques

2024 annonce un vrai mieux. « On ressent l’embellie à travers nos contacts avec les clients. Sur le secteur de Cassel, 47 % des biens mis en vente sont désormais revenus dans les prix du marché et la marge de négociation avoisine les 5 %, ce qui est dans les normes ».

Le marché sur Bailleul est celui qui est resté le plus stable malgré le boom des demandes générées par la crise Covid entre 2020 et 2023 : « La proximité avec la métropole fait que le marché est bloqué. Les gens qui vendent à Bailleul veulent rester à Bailleul. Ils ne mettent en vente que lorsqu’ils ont trouvé un autre bien à acheter. »

Hazebrouck par contre a connu une grosse baisse de prix en 2023, ses infrastructures et notamment le pôle gare qui dessert correctement la métropole ont désigné la ville comme la candidate idéale pour les investissements locatifs. Les jeunes qui travaillent dans la métropole Lilloise s’installent volontiers à Hazebrouck en location : « la demande est forte. On reçoit entre 50 mails et autant de coup de fils par jour pour des demandes de location. Pour ces locations, le bail d’un an devient un peu la norme, tant pour les propriétaires que les locataires », développe la directrice des ventes.

2024 annonce donc un marché flamand plus cohérent, avec cependant des spécificités bien identifiées par secteurs dont la radiographie se raccroche sensiblement au marché national.